Thị trường BĐS với những điểm "mờ" tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp
Đây là điều khiến dự thảo quy định về cho vay mua dự án alibaba an phước vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố gây nhiều băn khoăn về tính hiệu quả khi người dân khó được hưởng lợi. Ông Lê Tiến Giang, Giám đốc khối tiếp thị truyền thông Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh, cho biết hiện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) hầu như không xuống giá chào bán căn hộ mà chỉ dãn tiến độ hoặc có các ưu đãi khi thanh toán. Nhiều DN tạm gác kế hoạch kinh doanh hoặc triển khai một cách dè chừng.
Về nguyên nhân, ông Giang phân tích do giá bán đã xuống hết ngưỡng cho phép, một bộ phận chủ đầu tư đang “án binh bất động” chờ các biện pháp giải cứu thị trường BĐS của Chính phủ. Các dự án của Công ty Đất Xanh cũng ít giảm giá dù chỉ bán được vài căn hộ phân khúc nhà ở thương mại, nhà dành cho người thu nhập thấp và đang tồn kho lớn ở phân khúc căn hộ cao cấp, BĐS du lịch…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, hiện nay giá bán căn hộ ở phổ biến từ 12- 15 triệu đồng/m2. Với mức giá này, DN đã bị thâm vốn nhưng phải chấp nhận cắt lỗ dự án alibaba an phước để có thể bán được hàng, trả nợ ngân hàng. Ông Châu cho rằng việc Bộ Xây dựng ban hành thông tư hướng dẫn “xé nhỏ căn hộ”, đồng thời Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo quy định hỗ trợ cho vay mua nhà ở đã phát đi tín hiệu khai thông đầu ra cho các dự án BĐS.
Ngoài địa bàn TP.HCM, công ty của nữ đại gia này còn vươn xa đến tận các vùng đất nông nghiệp, thủy sản ở Vũng Tàu, Đồng Nai, nơi các tuyến giao thông lớn sắp quy hoạch đi qua. Năm 2011, dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành khởi công, nhiều người thán phục nữ đại gia C.P có tầm nhìn chiến lược. Tuy nhiên, dù có "tầm nhìn chiến lược" song nữ đại gia này vẫn không kịp thoát khỏi cơn khủng hoảng BĐS nghiệt ngã nhất trong lịch sử nước ta. Nhờ có chồng là thương nhân nước ngoài về đầu tư vào ngành massage "siêu lợi nhuận, cộng với tài kinh doanh bẩm sinh, bà C.P đã lập nên mạng lưới thu gom những nguồn hàng béo bở. Những khu nhà và đất tái định cư, bà đều "ứng" ra mua trước của những hộ nghèo từ khi họ sắp sửa bàn giao nhà cho Ban quản lý dự án. Có dự án bà mua được nguyên cụm.
Một ngày nọ, phát hiện vợ đã đưa căn nhà đang ở trong nội thành cầm cố vay nóng, ông chồng đùng đùng nổi giận, bán hết các tiệm massage, gom tất cả những gì còn lại, đưa 2 con "quy cố hương" vì không muốn "chết theo" bà vợ đang lâm nguy như con bạc khát nước. Chưa hả giận, ông còn cắt đứt liên lạc hoàn toàn. Nữ đại gia C.P đau buồn, không còn chút gì bên cạnh. Tài sản không còn. Chồng con giã biệt đi xa. Cách đây vài tháng, nghe nói nữ đại gia C.P đang toan tính "làm lại cuộc đời" bằng nghề môi giới đầu tư. Song không được, nữa đại gia một thời lâm trọng bệnh, phải nằm viện trong hoàn cảnh cực kỳ bi đát.
Theo chị Nguyễn Thị Bình (quận Hoàn Kiếm - Hà Nội), nhiều người băn khoăn không biết có phải thế chấp tài sản khi vay mua nhà không khi mà đối tượng thu nhập tháp hầu như không có tài sản để thế chấp. “Nói có tiền cho dân vay mua nhà nhưng mọi người đến ngân hàng thử xem, chẳng hề dễ chút nào”- chị Bình bày tỏ. Hơn nữa, theo chị Bình, nếu DN không giảm giá bán hoặc trì hoãn giảm giá thì dù vay được vốn vẫn khó có cơ hội mua nhà ở xã hội.
TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng về lý thuyết, dự thảo này là tốt nhưng thực hiện chắc chắn có nhiều bất ổn. “Dù là đối tượng được ưu tiên nhưng thực tế không phải người thu nhập thấp nào cũng mua và thuê được nhà ở xã hội, bởi có quá nhiều rào cản như tiêu chí xem xét, đánh giá, thủ tục chứng minh thu nhập…”- ông Liêm nói.
Theo thông tin từ Công ty TNHH BĐS và Dịch vụ địa chính Hà Nội, giá nhà đất từ cuối năm 2012 đến nay ít biến chuyển. Không nhiều DN giảm giá chào bán nhà, nếu có cũng chỉ giảm chút ít. Đại diện công ty này cho rằng gói giải cứu khó có thể giải quyết được hết những khó khăn của thị trường BĐS do lượng hàng tồn kho lớn đang nằm ở phân khúc nhà ở hạng trung và cao cấp - phân khúc nằm ngoài đối tượng hỗ trợ. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư “cố thủ” do vẫn hy vọng gói giải cứu này ít nhiều tác động tốt đến thị trường.
Một vấn đề nữa trong dự thảo được TS Liêm chỉ ra là nguồn vốn cho vay liệu có được sử dụng hiệu quả khi các ngân hàng ngoài việc phải gánh 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp còn phải bảo đảm mục tiêu kinh doanh. “Có thể họ chỉ cho vay “biểu diễn” một phần tiền chính sách, còn lại cho đối tượng khác vay với Lãi suất cao hơn khiến người dân không tiếp cận được vốn vay ưu đãi”- ông Liêm nói. Để tránh tình trạng ngân hàng cho vay tiền không đúng mục đích, ông Liêm đề xuất để các ngân hàng cho người thu nhập thấp vay vốn theo Lãi suất thương mại nhưng họ chỉ phải thanh toán mức Lãi suất chính sách là 6%, phần chênh lệch còn lại Nhà nước sẽ trực tiếp bù cho ngân hàng.
Theo chuyên gia kinh tế Giang Đình Ánh, vấn đề cho vay hỗ trợ mua nhà ở đối với đối tượng người mua, thuê nhà và cả DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội là một vấn đề không đơn giản. Cần thiết phải có một thể chế tài chính để giải quyết chứ không thể giao cho bất kỳ đối tượng kinh doanh nào, kể cả các ngân hàng thương mại Nhà nước. Theo ông Ánh, giải pháp mà dự thảo này đưa ra là “phi kinh tế”.
Nhiều đại gia BĐS đang ra rả kêu ca phá sản, sắp chết... Nhưng còn kêu được là may vì nhiều đại gia đã không còn đủ sức cầm hơi để lên tiếng. Họ đã ngậm ngùi "ra đi" theo cả nghĩa bóng lẫn nghĩa đen. Đại gia Lan quê ở xứ Quảng, vốn xuất thân là người vô công rồi nghề, phiêu bạt vào thành phố 20 năm trước, ai thuê gì làm nấy. Rồi Lan gặp may còn hơn trúng số, trở thành đại gia trong thoáng chốc.
Hồi đó, gom được mấy chỉ vàng, anh mua ao rau muống ở Quận 12 (TP.HCM) lúc mới tách ra khỏi quận Gò Vấp, tính để trồng rau muống bán mưu sinh. Ngờ đâu năm sau có người tới trả gần chục cây vàng! Lan phát hiện ra lúc ấy mua bán đất là lời nhất, bán xong tìm mua nơi khác, rồi bán lại. Cứ thế mà thành đại gia. Các đây 3 năm, Lan còn xênh xang lắm, nay đi xe Mercedes bóng lộn, mai đi Lexus 470 hầm hố, luôn có vệ sĩ xung quanh. Căn hộ thuộc loại triệu đô nằm ven sông Sài Gòn như cung điện.
“Muốn cứu thị trường BĐS thì phải tư duy lại từ đầu, phải tách bạch giữa hoạt động kinh doanh và giải quyết các vấn đề xã hội, phải xác định 1 thể chế tài chính nào đó chuyên giải quyết vấn đề xã hội và giao trực tiếp cho cơ quan đó”- ông Ánh nói. Ông Ánh cũng lưu ý gói kích cầu từ năm 2009 tuy không giống lần này nhưng cũng là kinh nghiệm nhãn tiền, nếu dự thảo lần này không được xem xét kỹ lưỡng thì chắc chắn sẽ đi vào vết xe đổ.
Còn đại gia Dương là Việt kiều, từ Úc trở về Việt Nam ôm theo mấy triệu đô la và ngàn cây vàng cũng không thoát khỏi bị chết chìm trong bể khủng hoảng BĐS hiện nay. 4 dự án ở các vị trí đắc địa tại TP.HCM đang dở dang. Lãi ngân hàng đẻ hàng ngày trong khi các dự án nhà nằm chết gí, cái thì mới xây thô, cái thì mới làm móng, lương nhân viên chậm trả. Đang ở căn biệt thự sang trọng, đại gia Dương phải bán đi, "xuống cấp" ở căn hộ cao cấp. Được vài tháng lại "xuống cấp" tiếp, bán căn hộ cao cấp thuê phòng trọ ở!
Gặp lại ở Quận 4 trong tình cảnh thê thảm, Lan ngượng ngùng: "Hết thời rồi. Ước gì được trở lại như xưa sống bình an với ao rau muống. Ngày làm mệt mà đêm ngủ ngon. Giờ chẳng còn gì mà chẳng đêm nào ngủ được tới sáng vì nợ nần quay cuồng. Điện thoại mở ra là nợ đòi, khách hàng chửi, ngân hàng réo... Không biết sống được tới bao giờ". Lan cho biết, căn hộ triệu độ ven sông Sài Gòn đã bị ngân hàng siết nợ, phải đi thuê căn phòng trọ ọp ẹp ở Quận 4 sống tạm. "Như bị trời đày vậy. Chẳng biết phải làm gì để thoát ra khỏi mớ bòng bong", Lan chua chát than thở.
Khi thị trường BĐS bùng nổ, thành cơ hội "trời cho" bao kẻ tay trắng làm nên đại nghiệp thì nữ đại gia C.P đã chễm chệ có trong tay khối tài sản bằng BĐS khổng lồ. Vốn, kinh nghiệm, tài năng đã đưa vị đại gia nữ lên hàng chiếu trên trong giới kinh doanh BĐS những năm ấy.
