Tâm lý nhà đầu tư thời điểm này tỏ ra bi quan với triển vọng của thị trường

“Vỡ nợ” và “bán tháo” là các cụm từ xuất hiện với tần suất khá dày đặc trên các kênh truyền thông khi đưa tin về thị trường bất động sản tuần qua. Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản quý IV đang đi vào quỹ đạo đến tâm suy thoái biểu hiện qua chỉ số nợ xấu ngày càng tăng nóng trong hệ thống ngân hàng thương mại. Tâm lý nhà đầu tư dự án alibaba an phước thời điểm này tỏ ra bi quan với triển vọng của thị trường, phần lớn chọn giữ tiền mặt và tiếp tục quan sát diễn biến để xác định xu hướng. Trong khi đó, người tiêu dùng lại xem đây là cơ hội tốt để mua được sản phẩm giá gốc. Tuy nhiên, dòng tiền tích lũy này không đủ sức để vực dậy thị trường như các chủ đầu tư đang kỳ vọng.

https://static2.cafeland.vn/images/T...20dau%20tu.jpg

Tiếp nối sau Petro Vietnam Landmark (Q.2) là dự căn hộ An Tiến (Nhà Bè) tuyên bố giảm giá bán xuống quanh mức 15 triệu đồng/m2, hiện dự án đang hoàn thiện phần thô và sẽ bàn giao nhà vào cuối quý II/2012. Giảm giá các dự án gần hoàn thiện đang là sự lựa chọn của phần lớn chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khan vốn, đầu ra gặp nhiều khó khăn.

Không chỉ chịu áp lực về chi phí lãi vay, chủ đầu tư alibaba an phước còn chịu áp lực về tâm lý trước những phản ứng của nhà đầu tư thứ cấp khi liên tục điều chỉnh giảm giá bán, đợt sau thấp hơn đợt trước từ 30%. Biểu hiện này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản hiện đang lâm vào thế khó mới chọn phương án chiết khấu cao - làm ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh nguồn cung vốn ngày một căng thẳng, chi phí đầu vào tăng cao, nhu cầu suy giảm, sự vất vả của các doanh nghiệp trong ngành để tồn tại với thị trường được ví như đi xuyên qua lỗ kim. Thay đổi chiến lược để tồn tại là mục tiêu hàng đầu của khối doanh nghiệp bất động sản. Không ngại khó, một số doanh nghiệp vẫn tiến hành chào bán dự án với phương thức huy động vốn rất linh hoạt, tiến độ thanh toán được chia nhỏ và kéo dài lên đến 5 năm thay vì 2-3 năm như trước đây.

Hiệu quả của các chương trình này chưa thể đánh giá được, tuy nhiên thị trường ghi nhận được sự thay đổi tích cực của một bộ phận chủ đầu tư. Khác với giai đoạn phát triển nóng trước đây, các chủ đầu tư đã xác định lại nhu cầu người tiêu dùng và khả năng tài chính của họ, cho ra đời những sản phẩm mà thị trường cần hơn thay vì chạy theo các dự án cao cấp với nhu cầu ảo.

Để giải quyết phần nào khó khăn cho các doanh nghiệp, Bộ Xây dựng đã có một số kiến nghị, đề xuất với Chính phủ và Ngân hàng nhà nước xem xét lại một số khoản mục tăng tỉ trọng cho vay như: Vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất, kinh doanh; vay mua nhà để ở; vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư. Sau khi xem xét, ngày 14/11, Ngân hàng nhà nước đã ra quyết định cho phép các tổ chức tín dụng được bơm vốn cho một số lĩnh vực phi sản xuất trong đó có cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay.

Cho các doanh nghiệp vay để xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phó giám đốc Tập đoàn Hoàng Vương chia sẻ việc Ngân hàng nhà nước xem xét lại các khoản vay đối với một số lĩnh vực phi sản xuất là thông tin rất tốt và kịp thời đối với các doanh nghiệp đặc biệt khi thời điểm đáo hạn ngân hàng đối với các khoản nợ đang đến rất gần. Đây là "liều thuốc" giúp các doanh nghiệp bớt căng thẳng trong bối cảnh hiện nay.

Hướng giải quyết khả thi nhất được đưa ra là hợp tác đầu tư với các đối tác nước ngoài có nguồn tài chính dồi dào. Với thế yếu về năng lực tài chính, doanh nghiệp trong nước sẽ phải chấp nhận một mức giá không như kỳ vọng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cắt lỗ là phương án phải được ưu tiên. Tập trung xử lý nợ không chỉ là trách nhiệm của doanh nghiệp mà còn là nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường.

Các chuyên gia cũng cho rằng có nhiều cách để xử lý các khoản nợ quá hạn, trong đó có việc chuyển nợ xấu thành vốn góp tại doanh nghiệp, nhất là đối với các doanh nghiệp có tiềm năng. Trước sức ép phải trả nợ đến hạn và lãi vay còn quá cao khiến nhiều doanh nghiệp có dự án tốt, thị phần lớn trở thành đối tượng của hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập).

Từ đầu năm nay, khi thị trường bộc lộ dấu hiệu khó khăn về thanh khoản, nhiều chuyên gia đã đưa ra dự báo M&A sẽ đóng vai trò chủ đạo của thị trường. Tuy nhiên, thực tế hoạt động M&A không hẳn là quả ngọt đối với doanh nghiệp bên mua lẫn bên bán. Thị trường thời gian qua quá phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng và đa phần tài sản thế chấp là các dự án đang ở trên giấy. Mặt khác, giá trị tài sản thường bị nhà đầu cơ đẩy giá lên, vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó. Đặc thù của thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam là kém minh bạch thông tin cũng phần nào gây khó khăn cho hoạt động định giá tài sản, hạn chế cơ hội nâng hiệu quả và giá trị doanh nghiệp.

Sau nhiều cân nhắc, Ngân hàng nhà nước đã quyết định bơm vốn cho một số dự án bất động sản đang trong quá trình sắp hoàn thiện. Gần 1 năm nay kể từ khi Ngân hàng nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng siết cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất. Điều này đẩy doanh nghiệp và thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tê liệt. "Mấy ngày trước, có ngân hàng gọi điện mời doanh nghiệp gửi tiền Lãi suất uy đãi, nhân viên ngân hàng cho biết bên họ vẫn giải ngân cho vay bất động sản nhưng Lãi suất trên 20%. Với mức lãi này thì doanh nghiệp làm dự án không thể thu được lợi nhuận. Thời điểm này đi vay làm dự án là không hiệu quả" vị giám đốc chia sẻ.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế lãnh đạo Tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, mặc dù Ngân hàng nước "nới" cho vay một số hạng mục nhưng chắc chắn các doanh nghiệp khó có thể vay vốn từ ngân hàng bởi hiện các ngân hàng đang rất khan hiếm tiền mặt thậm chí các ngân hàng vẫn đang phải chạy đôn chạy đáo để thu hồi nợ. Đặc biệt, nhiều ngân hàng nhỏ đã huy động được lượng lớn tiền rồi cho các công ty con vay đầu tư bất động sản nhưng các phân khúc này không phù hợp do vậy áp lực trả nợ rất căng thẳng.

Theo ông Bùi Đức Long - Tổng giám đốc công ty CP tập đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland, vướng mắc nhất hiện nay là nghị quyết 11 cấm tổ chức tín dụng cho vay bất động sản. Vì vậy, khi đưa ra hạn mức 16% bản thân một số ngân hàng dừng cho vay vốn kể cả những dự án đang giải ngân rồi cũng buộc phải dừng. Để có tiền triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp dùng phương thức huy động vốn từ người mua, nhưng khó cái là doanh nghiệp không thể quyết định được đối tượng khách hàng mà phải thông qua Ủy ban chọn nên rất chậm. Ngay cả, với dự án nhà thu nhập thấp, khi quyết định đưa ra có hơn 300 doanh nghiệp đăng ký đầu tư và có dự án. Nhưng hiện chỉ có 30 doanh nghiệp triển khai nhưng mới chỉ có 3 doanh nghiệp đưa được nhà.