Tại Vĩnh Phúc hình thức phân lô bán nền đã không còn được nhiều người ưa chuộng
Xu thế bỏ dần hình thức phân lô, bán nền cho người mua đất tự xây dựng đang được một số DN tại Vĩnh Phúc áp dụng, tạo nên hướng đi mới trong kinh doanh BĐS tại tỉnh trung du này. Một trong những “của hiếm” ấy là Trung tâm Phát triển quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Với thị trường không còn hấp dẫn nữa mà công ty địa ốc alibaba vẫn cho ra hàng loạt các dự án tại Đồng Nai.
Hoạt động đầu tư KĐT, khu dân cư (KDC) mới ở tỉnh Vĩnh Phúc thời gian qua tăng khá nhanh. Riêng 8 tháng của năm 2011 số KĐT và KDC mới đã tăng thêm 56 dự án với diện tích gần 1.600ha, đưa tổng số dự án đầu tư KĐT, KDC mới đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp giấy chứng nhận đầu tư lên tới 96 dự án với tổng diện tích trên 4.600ha, và số vốn đăng ký hơn 37.490 tỷ đồng. TP Vĩnh Phúc là đơn vị chiếm đa số với 60 dự án, tiếp theo là huyện Phổ Yên 19 dự án, TX Sông Công 12 dự án. Tính đến thời điểm này, 12/96 dự án cơ bản hoàn thành và đưa vào sử dụng, chiếm 12,5% tổng số dự án.
Tuy nhiên, một thực tế dễ thấy là cũng như nhiều công ty địa ốc alibaba tại Đồng Nai hiện tượng đầu cơ, tích trữ tài sản là BĐS còn phổ biến. Cùng với đó là sự thiếu kiểm tra hoặc không kiên quyết trong xử lý của các chủ đầu tư và các cơ quan quản lý các cấp đối với các trường hợp chậm tiến độ. Ngoài ra, một trong những nguyên nhân chủ yếu là phương thức triển khai thực hiện đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển nhà ở hiện nay còn nhiều bất cập, nhất là phương thức chia lô, bán nền, dẫn tới đất đai dù trên giấy tờ đã có chủ sở hữu nhưng bỏ hoang tràn lan. Có nhiều dự án đã GPMB 100%, song qua nhiều năm vẫn chưa có một ngôi nhà nào “mọc” thêm ngoài vài căn hộ “mồi” của chủ đầu tư.
TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, chia lô, bán nền thực chất là bán đất chứ không phải bán nhà ở. Phát triển BĐS có hai hình thức là xây dựng nhà để bán và mua đi bán lại nhà đã có. Vì thế đất đai không nằm trong diện cho phép. Chẳng những vậy, phân lô, bán nền còn gây ra nhiều bất cập, khiến hình ảnh các KĐT bị méo mó, nhô ra thụt vào không giống ai.
Đồng quan điểm trên, ông Hoàng Đức Khánh - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, dù mới được chính thức thành lập từ cuối tháng 01/2011 nhưng với chức năng phát triển quỹ nhà - đất và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, Trung tâm đã tiến hành thực hiện được 4 KDC tại TP Vĩnh Phúc gồm: KDC số 6, P.Thịnh Đán (giai đoạn 1 và giai đoạn 2); KDC số 4, P.Tân Thịnh và KDC số 10, P.Phan Đình Phùng.
Theo đó, tại các KDC này Trung tâm Phát triển quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Vĩnh Phúc sẽ chọn tập trung vào việc xây dựng nhà ở hoàn thiện theo quy hoạch - thiết kế được duyệt. “Điều đó vừa đảm bảo nhà ở đến tay phần đông người có nhu cầu thực, vừa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị Vĩnh Phúc một cách bền vững, đảm bảo mỹ quan”, ông Khánh nói.
Theo các nhà chuyên môn, các dự án phát triển KDC, KĐT hiện nay chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng dẫn đến việc nhiều dự án không hình thành đô thị hoàn chỉnh. Hơn nữa, theo thống kê của Phòng TN&MT TP Vĩnh Phúc, tính đến cuối năm 2010, diện tích đất chưa sử dụng trên địa bàn chỉ còn là 2% (371,19ha), phần lớn là khu vực đồi núi, không thuận lợi cho canh tác - điều đó đồng nghĩa là quỹ đất dành cho phát triển nhà ở ngày càng bị thu hẹp.
Thông lệ hàng năm, thị trường bất động sản khu vực Đà Nẵng thường diễn biến theo chiều hướng tích cực. Trong những tháng còn lại của năm 2011, các nhà đầu tư và giới kinh doanh bất động sản hy vọng sẽ có những đợt “sóng” mới để kéo thị trường ra khỏi những giai đoạn trầm lắng, ảm đạm.
Thông thường, trong bối cảnh thị trường không có nhiều tín hiệu tích cực thì một dự án hay khu vực nào đó trở nên “sốt” thì phải cần đến một chất xúc tác đặc biệt nào đó. Chẳng hạn như thông tin về quy hoạch giao thông hay di dời các trường đại học,... Tuy nhiên, khu vực Dự án Vân Canh trong suốt thời gian qua chẳng có một thông tin gì liên quan đến quy hoạch hay di dời nào cả.
Hiện tượng này có thể phụ thuộc vào ý chí chủ quan của những nhóm đầu cơ lớn, chỉ quan tâm đến việc kéo giá mà không kéo giao dịch. Việc này cũng phần nào minh chứng cho một thực tế mà thời gian qua dư luận đã nói nhiều về chuyện người này người kia ôm đến vài chục nền đất trong những khu vực dự án này, dự án kia nên nóng lòng chờ đợi và tạo nên những hiện tượng sốt ảo.
Thời điểm này cũng là sự khởi đầu của hàng loạt hội thảo, hội nghị về thị trường bất động sản nhằm tạo chất xúc tác làm cho phân khúc này chặn được đà suy giảm và ấm dần. Tháng 9/2011, việc chấn chỉnh lại trần Lãi suất tiết kiệm 14%, cùng động thái tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước càng củng cố xu thế khởi sắc hơn của mảng phân khúc này.
Thời gian gần đây, với việc nguồn tiền khan hiếm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang săn lùng đất nền giá rẻ có mức từ 2-3 tỷ đồng. Khảo sát tại một số sàn bất động sản, những giao dịch thành công gần đây thường những căn nhà hoặc đất thổ cư nhỏ, giá không quá cao. Những khu vực mà giới đầu tư ưu thích thường là đất thổ cư tại khu vực không quá xa trung tâm như: Thanh Trì, Hoàng Mai, Từ Liêm, hay đất ven dự án như Xa La, Linh Đàm, Dương Nội,...
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản khu vực Đà Nẵng đang tồn tại một nghịch lý khó lý giải. Một mặt, dư luận và các nhà đầu tư vẫn luôn lạc quan về chuyện đất nền rục rịch tăng và thị trường đang ấm lại, tuy nhiên, thực tế để xác nhận được chính xác bất động sản có tăng thật hay không và thị trường đã thực sự thoát ra được giai đoạn đóng băng, ảm đạm chưa thì lại là chuyện khá nan giải. Bởi, dù có một vài thời điểm giá có tăng nhưng hầu hết các phân khúc vẫn không hề nhúc nhích về lượng giao dịch.
Rõ ràng việc tăng giá mà không hề tăng giao dịch tại Vân Canh và một vài dự án khác gần như chỉ là việc tự tạo ra một nghịch lý ảo đối với thị trường chung và càng phơi bày tâm trạng khó xử của giới đầu cơ. Về thực chất, đây chỉ là hiện tượng kéo giá. Có thể lấy Dự án Vân Canh để minh chứng cho điều này. Từ đầu tháng 9/2011 đến nay, Vân Canh nổi đình đám với mặt bằng giá tăng từ 7- 8 triệu đồng/m2. Nghịch lý ở đây là giá đất dự án này tăng vọt mà chẳng dựa vào một nguyên cớ hợp lý nào, thậm chí còn lồng trong bối cảnh gần hết các phân khúc của thị trường đang rơi vào suy thoái trầm trọng.
