Thời gian qua thị trường BĐS hầu như yên ắng không động tĩnh
Phản ứng nhanh nhạy hơn so với phân khúc đất nền chỉ thực sự giảm giá mạnh từ đầu tháng 5-2011 đến nay, phân khúc đất nền alibaba an phước tại Đồng Nai có chuyển biến tích cực, có lợi hơn cho người mua khi chủ đầu tư đua nhau vừa giảm giá bán, vừa tặng quà, dãn tiến độ nộp tiền…
Diễn biến đầu tiên phải kể tới là tình trạng niêm yết, tính tiền theo giá đôla phổ biến ở các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp hồi năm ngoái hiện đã gần như chấm dứt. Đơn cử như dự án căn hộ Hill State (Hà Đông) trước phổ biến ở mức 1.400 -1.500USD/m2 (khi đó tỉ giá USD cao hơn hiện nay), hiện giá đã được quy ra VND ở mức từ 26-28 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp thuộc dự án Splendora (Bắc An Khánh) từ 36-37 triệu đồng/m2, dự án KĐT Times City (458 Minh Khai) giá từ 27-30 triệu đồng/m2... Trong khi đó, năm 2010, phần lớn các dự án chung cư cao cấp như Mulberry Lane, Park City, Indochina Plaza... thời gian đầu đều được các chủ đầu tư nhanh tay “chốt” bằng giá USD do lo ngại lạm phát tăng cao, nguyên vật liệu sản xuất trượt giá.
Diễn biến đáng chú ý thứ hai của dự án alibaba an phước đang được đánh giá là một đòn gây sốc trên thị trường: Đó là bỏ phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá (CPI), vốn được coi là cái phao đảm bảo an toàn đồng vốn cho chủ đầu tư trước bối cảnh lạm phát và biến động về giá cả.
Bên cạnh đó là muôn màu muôn vẻ chiêu thức giảm giá, kích cầu khách hàng như dự án Unimax (Hà Đông) do CTCP Xuất nhập khẩu Hà Tây và CTCP Đầu tư và Xây dựng Ba Đình 1 làm chủ đầu tư, khách hàng mua 1 căn hộ, được đảm bảo 1 suất đỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe, hay như ở dự án khu đô thị sinh thái Ecopark, kể từ ngày 20-5, chủ đầu tư CTCP ĐT&PT Đô thị Việt Hưng (Vihajico) tiếp tục mở bán trở lại sản phẩm căn hộ chung cư nằm trong khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ với mức chiết khấu 10% trên giá bán. Đây là chương trình ưu đãi giá thứ hai trong năm do Vihajico triển khai...
Thu nợ BĐS hiện tại khó còn hơn… lên trời. Đó là phát biểu của hầu hết bộ phận tín dụng của mọi NHTM. Tình trạng bất ổn của thị trường BĐS kéo dài mấy tháng qua mà chẳng hề thấy một tia sáng nào khả dĩ cho ta ít hy vọng vào sự ấm áp sẽ tới. Ảm đạm và giá băng đó là tình trạng chung của thị trường này, đặc biệt là với thị trường căn hộ chung cư. Không bán được hàng, thì chủ đầu tư lấy đâu tiền mà trả ngân hàng. Vốn còn không thu hồi được nói gì đến chuyện trả nợ. Câu chuyện “con kiến - cành đa” này nghe chừng còn kéo dài dài.
Thị trường đang của người mua. Theo ông Phạm Thành Hưng - Phó TGĐ Cen Group, tới đây bên cạnh thực hiện các chương trình khuyến mãi, tặng quà độc đáo, các chiêu thức bán hàng tiếp thị căn hộ tại Hà Nội được các chủ đầu tư áp dụng đó là chia nhỏ, kéo dài phân đoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt trước kia, nhiều chủ đầu tư sẽ cho phép khách hàng có thể nộp thành 7-8 đợt hoặc thậm chí trên 10 đợt đóng tiền vào dự án. Đồng thời, tiếp tục duy trì hỗ trợ vốn vay và Lãi suất cho khách hàng nhằm tăng tính thanh khoản. “Đây cũng là một hình thức giảm giá, nhưng là giảm giá gián tiếp” - ông Hưng nói.
Việc thao túng thị trường, đẩy giá để giá tăng vọt rồi giảm thảm hại, theo tôi, cũng là do tâm lý đám đông. Người làm kinh doanh thì bao giờ cũng phải tính đến lợi nhuận. Người này mua vào rồi lại bán cho người kia với giá chênh lệch cao hơn. Người được lợi nhất tất nhiên là nhà đầu tư. Nhưng chỉ rõ ra đó là ai cũng khó, vì hiệu ứng đám đông như tôi vừa nói. Người chịu thiệt hại nhất chính là người cuối cùng sở hữu căn nhà đó. Nhưng thật ra, ngoài yếu tố đầu vào như đã nêu trên thì giá cả được xác lập theo quy luật cung cầu và khả năng chi trả của khách hàng.
Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tới đây áp lực khó khăn nhất sẽ dồn vào các dự án chưa triển khai do các chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá gia tăng do nhiều áp lực, một số dự án chưa thực hiện sẽ không còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung như vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra, vì vậy giá bán khó có thể giảm.
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành - cho biết: “Thời gian qua thị trường BĐS hầu như đóng băng, các dự án đều không bán được sản phẩm, hoặc chỉ tiêu thụ được một số lượng rất ít. Ngay cả những dự án căn hộ giá trung bình nhiều chủ đầu tư cũng đã phải chấp nhận bán với giá gốc để mong thu hồi vốn. Không huy động được vốn của khách hàng, đồng nghĩa với việc nhiều DN BĐS sẽ không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, và nếu tình trạng này kéo dài, những hậu quả xấu hơn nữa có thể xảy ra”.
Ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Cty CP Vinaland - nhận định “Không chỉ chủ đầu tư mà hầu hết khách hàng mua căn hộ đều trông cậy vào nguồn vốn tín dụng. Trong khi đó, thời gian qua, hầu hết NHTM đều “đóng cửa” với tín dụng BĐS, chưa kể mức Lãi suất cao ngất ngưởng đã làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự cũng chùn tay”.
Ai cũng thấy khả năng trả nợ cho ngân hàng của các DN BĐS hiện tại gần như vô vọng. Tín dụng càng siết chặt, thị trường càng đóng băng, và các DN kinh doanh BĐS càng không thể bán sản phẩm của mình, thậm chí sang nhượng dự án để trả nợ cũng không dễ dàng gì. Cái vòng “con kiến - cành đa” vì thế mà luẩn quẩn.
Chẳng ai dám nói cần bao nhiêu thời gian để thị trường BĐS hồi phục. Song hơn ai hết, các NHTM đang rất cần có thêm thời gian để đạt được mục tiêu trở về mức 22% dư nợ cho vay phi sản xuất mà NHNN đã tuyên bố. Các vị giám đốc NHTM đều kêu khó với việc thu nợ BĐS bởi khoản vay thường là rất lớn mà chẳng mấy khi trung hạn hoặc ngắn hạn. Nhiều vị than thở rằng đã làm hết sức mà dư nợ phi sản xuất đến thời điểm này vẫn còn trên 30%, thì có mà “mọc cánh” cũng không thể kịp cái đích 30/6.
CTCP Vincom với 2 dự án tại Hà Nội là dự án căn hộ tại Royal City và Times City đang trở thành DN đi đầu với tuyên bố chính thức loại bỏ hình thức tính trượt giá nêu trên từ ngày 15.5. “Mua căn hộ bằng VND, lại không phải chịu trượt giá VND, không bị ảnh hưởng bởi lạm phát, bất kể dự án có thể kéo dài trên dưới 3 năm. Đây thực sự là cơ hội của những người có nhu cầu về nhà ở vì đồng vốn bỏ ra an toàn, không phải lo lắng sẽ bị chủ đầu tư bắt chẹt như nhiều dự án được tung ra bán thời điểm chung cư lên cơn sốt” - một nhà đầu tư BĐS lâu năm nhận xét.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, giá chung cư khó có thể giảm sâu hơn vì phát triển BĐS phải dựa trên giá vốn, nhưng giá vốn hiện tại đang tăng lên chứ không giảm đi “vì trên thực tế, các DN BĐS đang phải chịu rất nhiều áp lực từ vốn, từ giá nguyên vật liệu không ngừng tăng cao” - một chủ đầu tư lớn trên thị trường BĐS Hà Nội cho biết.
Chuyện vỡ bong bóng thị trường BĐS chỉ xảy ra khi mà cung vượt xa cầu. Ở ta chưa đến mức đó nên chuyện này là chưa thể có. Có chăng, đó chỉ là những bong bóng cục bộ ở phạm vi nhỏ thôi, còn lại rất nhiều chỗ lõm nên nếu nó có vỡ cũng không đáng ngại lắm. Theo tôi, sở dĩ giá nhà cao vì hiện Nhà nước thu Tiền sử dụng đất khá cao, mỗi năm tăng 10-15%. Cứ nói giá cả giảm nhưng đầu vào luôn tăng thì đầu ra phải tăng là chuyện đương nhiên.
