Thành lập quỹ tín thác BĐS sẽ góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường vốn rất giàu tiềm năng
Cùng là phân khúc cho thuê, song thị trường văn phòng và khách sạn tại Hà Nội đang có những diễn biến trái chiều. Diễn biến trái chiều trên, ngoài sự ảnh hưởng một phần của thời kỳ hậu suy giảm kinh tế do doanh nghiệp vẫn chưa mạnh dạn mở rộng đầu tư, kinh doanh...Vì thế nhiều nhà đầu tư chuyển sang ban dat long thanh với nhiều khả năng sinh lợi cao.
Các chuyên gia nhìn nhận, thực tế đó được coi như là những dấu hiệu cho thấy thời kỳ “làm mưa làm gió” của giới kinh doanh văn phòng cho thuê có thể sẽ chấm dứt bởi chính những chiến lược và sự “bảo thủ” của mình cả trong các điều khoản lẫn giá thuê kéo dài trong suốt nhiều năm qua.
Dạo qua một vòng thị trường Đồng Nai vào những ngày giáp Tết Nguyên đán này mới thấy giới đầu tư phân khúc này đang khó khăn như thế nào. Chỉ cần gọi điện vào bất cứ số điện thoại in trên các tâm băng rôn bán đất dự án alibaba an phước được treo ở rất nhiều tòa nhà trên các tuyến phố như Trần Hưng Đạo, Lê Duẩn, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh... thì ngay lập tức người gọi sẽ được chăm sóc “tận tình chu đáo”.
Cùng với làn sóng các dự án mới nằm về phía Tây thành phố, thị trường hình thành hai phân khúc rõ rệt hơn: trong đó đối tượng khách thương gia sẽ lựa chọn các khách sạn mới tại khu vực phía Tây và khách du lịch sẽ lựa chọn khách sạn trong khu vực Hoàn Kiếm.
Động thái này có thể khiến các khách sạn đang hoạt động phải nâng cấp cơ sở vật chất và dịch vụ để phù hợp hơn với từng đối tượng khách hàng. Riêng với các khách sạn chưa có thương hiệu sẽ phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt trong việc thu hút khách thuê.
Thị trường bất động sản (BĐS) mỗi năm cần khoảng 20 tỉ USD vốn đầu tư, trong khi đó trên thực tế, các kênh huy động vốn lại chưa đáp ứng được. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, việc thành lập quỹ tín thác BĐS sẽ góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường vốn rất giàu tiềm năng này.
Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu mét vuông (bình quân 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỉ đồng (tương đương 100 tỉ USD), trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỉ USD vốn đầu tư.
Từ trước đến nay, việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS được thực hiện qua một số kênh như: Hợp đồng góp vốn với khách hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư nước ngoài... Tuy nhiên, việc huy động vốn từ các kênh vào BĐS còn hết sức hạn chế. Sản phẩm của các quỹ đầu tư BĐS thời gian qua chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi. Đa phần nguồn vốn cho thị trường BĐS từ hệ thống tín dụng ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn.
Nào là diện tích tối đa, lựa chọn tầng, giá ưu đãi, thiết bị đi kèm đầy đủ, ký hợp đồng dài hạn... được các nhân viên kinh doanh nhiệt tình giới thiệu. Ngay cả khi khách hàng viện cớ từ chối với lý do “nghiên cứu thêm” thì trong suốt những ngày sau đó, số điện thoại đã từng gọi hỏi thuê sẽ được réo liên tục từ các nhân viên kinh doanh của các đơn vị có văn phòng cho thuê.
Thông tin từ một nhân viên kinh doanh của một tòa nhà văn phòng cho thuê trên phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho hay, văn phòng của doanh nghiệp này đạt tiêu chuẩn hạng B, mức giá do công ty công bố là 27 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, nhân viên này cũng thú thực là tỷ lệ trống của tòa nhà vẫn còn khá nhiều nên khách hàng thuê vào thời điểm này sẽ có nhiều lựa chọn và được hưởng nhiều ưu đãi về giá khi thỏa thuận trực tiếp với lãnh đạo công ty.
Không chỉ vất vả trong cuộc chiến cạnh tranh tìm khách thuê mới để lấp đầy diện tích trống, nhiều doanh nghiệp có văn phòng cho thuê đang phải đối mặt với việc khách hàng xin chấm dứt hợp đồng, chuyển đi nơi khác vì nguồn cung đang quá lớn với nhiều lựa chọn có lợi hơn cho khách hàng.
Vị này cũng cho hay, trong vài tháng trở lại đây, mỗi ngày ông nhận được rất nhiều lời mời chào qua email, điện thoại, tờ rơi... từ các công ty cho thuê văn phòng với rất nhiều ưu đãi, khuyến mại. Hợp đồng thuê mới ở phố Xã Đàn cũng được công ty anh ký sau những lời mời chào đó.
Khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam, trong thời điểm cuối năm 2010, với hơn 39 nghìn m2 sàn mới (của 3 hạng A,B, C) được đưa vào khai thác, cộng với hơn 80.000 m2 vẫn còn trống đã góp phần nâng tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội lên 17,9%, trong khi hạng B là 15.,3%. Chính điều này cũng đã khiến giá thuê văn phòng hạng A đã giảm tới hơn 5% so với cùng kỳ năm trước đó.
Giám đốc một công ty có văn phòng cho thuê trên phố Láng Hạ chia sẻ, tổng diện tích trống văn phòng cho thuê của doanh nghiệp này hiện lên đến trên 1.500 m2 ở 3 tầng. Điều đáng nói là số diện tích trống này đã duy trì trong suốt một thời gian dài, từ tháng 8/2010 đến nay.
Vị này cho hay, chỉ tính trung bình 25 USD/m2 nhân với 1.500 m2 sàn, mỗi tháng doanh nghiệp này cũng thất thu không dưới 75 triệu đồng. Để khắc phục tình trạng trên, hiện lãnh đạo công ty này đang thảo luận để đưa ra quyết định giảm giá ngay sau Tết Nguyên đán sắp tới.
Trong khi đó, theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường Knight Frank, trong năm 2011, giới kinh doanh văn phòng cho thuê sẽ nhiều khả năng phải tiếp tục đối mặt với khó khăn nhiều hơn khi một lượng cung lớn sẽ được tung ra thị trường vào đầu quý 2 tới. Đặc biệt, một số dự án lớn ở phía Tây thành phố như Keangnam Tower, Crown Plaza Complex, Hadinco Tower... sẽ hoàn thành trong năm nay.
Với khoảng 150 – 200 nghìn m2 sàn được đưa vào khai thác trong năm nay chắc chắn sẽ tạo áp lực rất lớn về giá thuê tại khu vực trung tâm và phía Tây thành phố trong ít nhất là 2 năm tới. Trong khoảng thời gian này, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn về địa điểm, vị trí và giá cũng sẽ “mềm” hơn nhiều so với hiện nay. Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ dư một lượng cung lớn văn phòng cho thuê trên diện rộng toàn thành phố.
Trái ngược với tình cảnh khó khăn của phân khúc văn phòng cho thuê, thị trường khách sạn tại Hà Nội trong thời gian cuối năm 2010 đến nay được khảo sát là có sự tăng trưởng ngoạn mục. Nguyên nhân khiến phân khúc này có kết quả kinh doanh tốt là do Hà Nội tổ chức nhiều sự kiện lớn, trong đó nổi bật nhất là Đại lễ 1.000 năm Thăng Long.
Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, trong khoảng thời gian đó, Hà Nội đã đón tất cả 8,62 triệu lượt khách du lịch, tăng 11,5% so với năm ngoái. Trong đó, chỉ tính riêng lượt khách quốc tế, Hà Nội đã đóng góp tới 24% tổng lượt khách quốc tế tới cả nước, tương đương 1,23 triệu lượt, tăng 20% so với năm ngoái.
Tuy nhiên, theo CBRE, năm 2011 sẽ là mốc quan trọng đánh dấu xu hướng khách sạn cao cấp gia nhập thị trường tại khu vực phía Tây mới phát triển. Theo đó, các khách sạn trên sẽ phải trải qua thời gian thử thách trong ít nhất là 2, 3 năm sau khi đi vào hoạt động.
Quỹ tín thác BĐS là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục được vấn đề về vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay.
Quỹ này được đầu tư 100% vốn vào BĐS và sẽ được ưu đãi về thuế. Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ) và nhiều người có thể đầu tư vì vốn huy động có thể chỉ từ vài triệu đồng. Người dân sẽ được chia lợi nhuận theo tỉ lệ vốn góp. Với đề xuất này, Bộ Xây dựng cho rằng, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát để hạn chế những nguy cơ chứng khoán hóa BĐS như quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro...
GS Habibullah Khan chuyên gia tư vấn của Ngân hàng Thế giới (WB) trong một cuộc hội thảo gần đây cũng nhấn mạnh tới việc cần thiết phải thành lập quỹ tín thác BĐS tại Việt Nam. Các quỹ ủy thác này được quản lý chuyên nghiệp và là cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ. Các cá nhân có thể đóng tiền vào quỹ dù chỉ với số lượng nhỏ và có được một nguồn thu nhập ổn định thường xuyên từ quỹ vì 90% doanh thu từ các quỹ ủy thác đầu tư BĐS đều chia cho các cổ đông.
