Người mua nhà ở xã hội Đại Kim bị "gài bẫy"
So với cùng kỳ năm ngoái, quý I/2018 nhu cầu mua đất tại dự án alibaba tân thành không còn bóng dáng đầu cơ nhiều như 2 năm trước. Ngược lại, phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân trở thành thỏi nam châm hút giới đầu tư.
Phân khúc căn hộ cao cấp bùng nổ mạnh mẽ thì quý đầu tiên của năm 2017, thị trường diễn biến hoàn toàn ngược lại. Căn hộ cao cấp sụt giảm nguồn cung (chỉ còn chiếm 13% tổng số căn hộ mới ra trong quý). Công ty địa ốc alibaba báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý I/2017 cho thấy nguồn cung căn hộ cao cấp đã giảm xuống 72% so với quý trước.
Chị Vũ T. H. mua nhà ở dự án nhà ở xã hội (NOXH) Đại Kim cho biết, chỉ khi nhận được giấy thông báo đóng tiền đợt 7 cộng với khoản phí bảo lãnh ngân hàng, chị mới biết là còn thêm khoản phí này. Xem lại kỹ hợp đồng mua nhà đã ký thì mới biết, chủ đầu tư đã "gài" vào trong hợp đồng phí bảo lãnh mà người mua nhà phải đóng mà chị không hề biết. Theo phản ánh của chị H và nhiều người dân ở dự án nhà cho người thu nhập thấp Đại Kim, lúc đầu đi bốc thăm mua nhà là tỉ lệ 1/3, (cứ 3 người nộp hồ sơ thì chỉ có 1 người may mắn được quyền mua) nên khi được quyền mua cũng thấy may mắn rồi. Tới khi ký hợp đồng thì chẳng thấy chủ đầu tư thỏa thuận khoản phí bảo lãnh ngân hàng, giờ để ý mới thấy đã có ngay ở trong các điều khoản của hợp đồng.
Nếu so sánh với thời điểm quý IV/2017, có đến 50% chủ sở hữu căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đến từ Hà Nội, họ mua chủ yếu để đầu tư cho thuê và chờ BĐS tăng giá bán lại để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên đến quý I năm nay, con số này giảm sút mạnh, chỉ còn tương đương tầm 30%. Khách hàng từ đầu năm đến nay chủ yếu là mua để ở thực, lượng đầu tư vẫn còn nhưng không nhiều như trước đây. Thị trường hiện đang có sự chuyển dịch giữa 3 nhóm khách mua, trong đó nhóm khách mua nhà để ở đã tăng lên 23% so với cùng kỳ năm 2017, chiếm 31% tổng giao dịch trong quý I/2018.
Mặc dù có sự giảm sút ở số lượng căn hộ được mở bán cũng như số lượng giao dịch nhưng giá chào bán ở phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng lên nhờ chất lượng dự án được cải thiện. Cũng theo khảo sát của CBRE, giá trị mỗi giao dịch được ghi nhận tăng lên 18% so với quý trước, diện tích căn hộ trung bình tăng lên khoảng 28%, đạt 109m2. Trong 3 tháng đầu năm 2017, giá bán trung bình của mỗi căn hộ tại Tp.HCM đạt 1.595 USD/m2, riêng căn hộ cao cấp đã tăng giá lên 7,9% chủ yếu do cải thiện chất lượng từ chính căn hộ.
Hàng trăm hộ dân ở dự án nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) đang thắc mắc khoản tiền phí bảo lãnh ngân hàng bỗng nhiên được chủ đầu tư thông báo phải đóng kèm trong đợt đóng tiền cuối cùng.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực CLB bất động sản Hà Nội cho hay, đã có rất nhiều dự án khi xây dựng, chủ đầu tư không có năng lực nên chậm tiến độ, thậm chí không có năng lực xây dựng nhưng vẫn bán nhà “trên giấy”. Vì vậy, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã quy định rất rõ về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi thực hiện việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai thì phải bắt buộc có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi cho người mua, thuê nhà.
Theo ông Điệp, thông thường chủ đầu tư vẫn hạch toán luôn các chi phí, trong đó có cả phí bảo lãnh ngân hàng vào giá bán nhưng phải có sự thỏa thuận với người mua nhà. Nếu không thỏa thuận mà tự “gài” vài hợp đồng nghĩa là làm trái quy định. Với các dự án NOXH thì người dân mua được cũng rất khó khăn nên khi được quyền mua nhiều người cũng chẳng quan tâm kỹ tới các điều khoản trong hợp đồng mà chỉ miễn sao mua được nhà. Tuy là quy định không bắt buộc nhưng nghĩa vụ đóng phí bảo lãnh vẫn thuộc về chủ đầu tư. Ông Điệp cho rằng, cần phải chấn chỉnh lại vấn đề này, trong đó phải đề cao vai trò của chính quyền địa phương.
Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp đang trở lại với nhu cầu thực thì phân khúc trung cấp, bình dân trở thành nam châm hút giới đầu tư nhà đất. Lượng giao dịch phân khúc này tăng mạnh, chiếm gần 60% tổng giao dịch thành công của quý, trong đó không ít khách mua là dân đầu tư. Theo thống kê từ CBRE, lượng khách đầu tư trong quý này chiếm hơn 35% tổng giao dịch trong các đợt mở bán và chủ yếu là đầu tư dài hạn.
Luật sư Hoàng Ngọc, Văn phòng Luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự (Hà Nội) phân tích, phí bảo lãnh ngân hàng là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Đây là một thỏa thuận dân sự. Thực tế ở các dự án hiện nay, chủ đầu tư đều đẩy khoản phí này sang cho người mua nhà do chưa có quy địch bắt buộc bên nào phải đóng khoản này. Bởi vậy, khi đàm phán ký hợp đồng nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ để thỏa thuận thì phần thiệt thường luôn thuộc về những người mua nhà.
Đại diện một sàn môi giới đang phân phối nhiều dự án tầm trung tại Tp.HCM cho biết, không chỉ 30% mà có thể là gần 50% khách mua tại các dự án trung cấp mở bán gần đây là dân đầu tư, dài hạn có, lướt sóng có. Họ có nhu cầu săn hàng từ các đợt mở bán đầu tiên để đầu tư ngắn hạn, tầm 3-6 tháng khi dự án tăng giá 5-7% ở các đợt sau sẽ “thoát hàng” nhanh. Hầu hết các dự án mở bán trong quý vừa qua đều là dự án mới, vì vậy nhu cầu mua đầu tư chiếm số lượng cao là dễ hiểu.
Vị này cũng cho biết, nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng khá mạnh, không chỉ dân chuyên nghiệp mà khá nhiều nhà đầu tư ít kinh nghiệm cũng muốn thử sức với thị trường này và thường chọn phân khúc vừa túi tiền để đầu tư vì dễ thanh khoản, chi phí đầu tư không cao và chính sách thanh toán “dễ thở”.
