Dự án nền đất tái định cư chậm triển khai hoặc đang thực hiện dang dở
Theo TAND TP.HCM, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến chung cư đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc gây tranh cãi liên quan đến phần sở hữu chung, riêng hay các hợp đồng góp vốn khi công trình chưa hoàn thành… Theo TAND TP.HCM, do biến động của thị trường bất động sản trong giai đoạn trầm lắng và khủng hoảng, nhiều dự án alibaba an phước và nhà chung cư, dự án nền đất tái định cư chậm triển khai hoặc đang thực hiện dang dở thì phải tạm dừng. Đây là nguyên nhân dẫn đến xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia vào giao dịch liên quan đến chung cư, dẫn đến tranh chấp phải đưa ra tòa giải quyết.
Trên thực tế đã xảy ra một số vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư với các chủ sở hữu căn hộ về việc sử dụng tầng hầm. Chủ đầu tư thì cho rằng mình sở hữu tầng hầm nên thu tiền giữ xe hoặc dùng mặt bằng tầng hầm để kinh doanh, khai thác lợi nhuận. Còn các chủ căn hộ lại cho rằng tầng hầm là của chung nên phải được sử dụng chung cũng như được hưởng lợi từ việc khai thác tầng hầm. Điển hình như vụ tranh chấp tầng hầm chung cư Khánh Hội 1 (Bến Vân Đồn, quận 4, do Công ty CP XNK Khánh Hội làm chủ đầu tư).
Thế nhưng nhiều cư dân ở đất nền alibaba bức xúc bởi sau khi họ vào ở một thời gian chủ đầu tư lại cho rằng tầng hầm (nơi để xe) là thuộc sở hữu riêng của công ty. Theo các cư dân, bản quy chế khi bán căn hộ, tầng hầm là thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Nhưng sau khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư cho rằng tầng hầm là sở hữu của họ và rao bán cho ban quản trị với giá hơn 1,4 tỉ đồng. Không đồng tình, ban quản trị và nhiều hộ dân đã làm đơn khiếu nại. Một số hộ dân đã khởi kiện ra TAND quận 4 và hiện tòa đã thụ lý hồ sơ.
Tại UBND huyện Ứng Hòa, vào thời điểm gần 10g, Phòng tiếp dân vẫn cửa đóng then cài. Hầu hết cán bộ, công chức có mặt tại vị trí làm việc, nhưng khá nhiều người không đeo thẻ. Cũng lỗi “phổ biến” như cơ sở, sổ ghi chép tại bộ phận một cửa huyện Ứng Hòa cũng không đầy đủ, có những trường hợp đã trả kết quả nhưng không ghi thời gian trả. Đoàn kiểm tra ghi nhận, UBND huyện Ứng Hòa đã có kế hoạch triển khai và kế hoạch tổ chức ra quân Năm trật tự và văn minh đô thị 2014, đã có văn bản về tăng cường kỷ cương hành chính sau Tết Giáp Ngọ.
Về mặt tố tụng, tòa dân sự đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung cư. Dù làm như vậy tòa sẽ rất cực vì có rất nhiều người tham gia tố tụng. Gần đây, các tòa ở TP đã thụ lý, giải quyết khá nhiều vụ tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư. Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền.
Theo tòa dân sự, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh). Khổ một nỗi trong nhiều trường hợp, mục đích góp vốn của khách hàng không thể hiện rõ trong hợp đồng nên rất khó xác định khách hàng mua căn hộ chung cư để kinh doanh hay để ở.
Mặt khác, nhiều vụ tòa sơ thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng đã thực hiện để tính mức bồi thường. Vì vậy cấp phúc thẩm phải hủy án để giải quyết lại từ đầu. Chẳng hạn, gần đây nhất TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm trong vụ ông Nguyễn Thái An kiện Công ty CP Quốc Cường Gia Lai yêu cầu tuyên bố tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp vô hiệu.
Trước đó, tháng 8-2011 ông An khởi kiện Quốc Cường Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh. Theo ông An, Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô 4, khu 6B (xã Bình Hưng). Trong hai tháng 1 và 2-2008, ông và Quốc Cường Gia Lai có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ cao cấp ở đây. Theo Tòa dân sự TAND TP.HCM, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).
Biết có đoàn kiểm tra, bà Đặng Thị Dung vội níu lại để trình bày. Theo bà Dung, bà có nguyện vọng xin tách “sổ đỏ” và sang tên một phần diện tích thửa đất 5% thuộc tiêu chuẩn bà và bố mẹ được cấp, nhưng bố bà đứng tên trong “sổ đỏ”. Nộp hồ sơ từ năm 2010 đến nay, bà đã đi lại nhiều lần cả bộ phận “một cửa” của UBND thị trấn Vân Đình và UBND huyện Ứng Hòa, nhưng bà chỉ biết hồ sơ chưa đủ, chưa làm được mà không được hướng dẫn cụ thể cần bổ sung những gì? Không sống tại thị trấn Vân Đình, mỗi lần nộp hồ sơ lại không có phiếu hẹn trả, nên bà Dung cứ đi đi, lại lại…
Cùng ngày, đoàn kiểm tra đã làm việc tại UBND xã Vạn Thái và UBND huyện Ứng Hòa. Bộ phận "một cửa" của UBND xã Vạn Thái khá ngăn nắp, gọn gàng, cán bộ tiếp dân niềm nở, song trang thiết bị làm việc và cán bộ không đầy đủ. Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính chưa thực hiện theo qui trình “một cửa”, chưa công khai thời gian nhận trả hồ sơ, danh mục TTHC, không có phiếu giao nhận giữa các bộ phận chuyên môn và bộ phận một cửa, không có phiếu nhận-trả với công dân, sổ ghi chép không đầy đủ… Do chưa có cán bộ chuyên trách, nên các bộ phận chuyên môn trực tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận một cửa rồi giải quyết và trả cho công dân.
Đáng quan tâm, UBND xã Vạn Thái đang giữ 185 “sổ đỏ” của người dân, được cấp từ tháng 6-2013, và không xuất trình được hồ sơ lưu thể hiện đã thông báo cho người dân đến nhận, hoặc lý do vì sao chưa trả cho người dân. Bà Trần Thị Oánh, Phó Chủ tịch UBND xã Vạn Thái lý giải, nhiều “sổ đỏ” chưa trả được là do người dân chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, qua kiểm tra thực tế, chỉ có 4/185 “sổ đỏ” còn nợ nghĩa vụ này. UBND xã cho rằng đã thông báo trên loa truyền thanh cho người dân biết, tuy nhiên, khá nhiều công dân cư trú ở ngoài địa bàn xã, nên thông báo trên loa sẽ không đến được với người dân.
