Nguồn tài chính của người dân không nhiều để có thể kéo dài cơn sốt đất như ở các thành phố lớn
Lượng tồn kho alibaba an phước khiến một số ý kiến cho rằng cần tiếp tục giảm giá nhà, trong khi số khác lo ngại việc này sẽ khiến thị trường tiếp tục đóng băng, do khách hàng có tâm lý chờ đợi. Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng, trong bối cảnh hàng tồn kho còn lớn, giảm giá nhà là một cách thức hay để đẩy nhanh hàng hàng tồn kho. Như vậy, người dân có cơ hội để sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có thể bán được hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng cần tính toán kỹ cho từng phân khúc, từng dự án để đưa ra mức giảm phù hợp tránh phá giá toàn bộ thị trường.
Theo ông Cường, để đẩy nhanh hàng tồn kho, cần có sự tham gia của các ngân hàng. “Nhà băng có thể hỗ trợ cho chủ đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp thiếu vốn đồng thời cho người dân vay nhà với Lãi suất thấp”, ông Cường tính toán. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 15/12/2013 tổng giá trị tồn kho khoảng gần 95.000 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý 1/2013. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư là hơn 20.000 căn, trị giá khoảng gần 30.000 tỷ đồng, tồn kho nhà thấp tầng hơn 13.500 căn, tương đương 24.000 tỷ đồng….
Trong khó đó, một số ý kiến lại cho rằng giảm giá đất nền alibaba là giải pháp cần nhưng chưa đủ để xả hàng tồn kho. Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, để tháo được hàng tồn phải cần thêm những công cụ khác đi kèm, cụ thể như tiếp cận gói tín dụng dễ dàng hơn, thời gian thanh toán kéo dài hơn và có sự góp sức từ các quỹ hỗ trợ nhà ở.
Giải pháp cần và đủ để xả hàng tồn kho là giảm giá trong ngưỡng thị trường chấp nhận và kèm thêm hàng loạt sự hỗ trợ tín dụng, tài chính khác. Bản chất giảm giá để giải phóng hàng tồn kho cần hướng đến 2 yếu tố: người có nhu cầu dễ mua còn bên cung ứng sản phẩm phải tồn tại được. Nếu giảm giá xong doanh nghiệp chết, biến mất khỏi thị trường thì đây chỉ là một trò chơi vô vọng. Tại Mỹ, trong nhiều lần khủng hoảng bất động sản chưa có lần nào bán tháo vượt quá 50%. Trong khi đó, có những phân khúc địa ốc tại thị trường Việt Nam đã xuống tới mức 60%.
Tổng giám đốc Công ty Techcomreal, Nguyễn Xuân Lộc cho rằng, mặt tích cực của giải pháp giảm giá là tăng thêm cơ hội cho người mua nhà. Thông qua việc xả hàng tồn, doanh nghiệp giảm bớt một phần gánh nặng tài chính và được giải thoát khỏi gọng kiềm chôn vốn, giải được thế bế tắc trước các kênh đầu tư mới. Theo ông Lộc, nếu hạ giá, nhà ở thuộc phân khúc trung bình có biên độ giảm khá hẹp. Phân khúc trung và cao cấp có khả năng giảm nhiều hơn so với nhà giá rẻ.
Trước Tết Nguyên đán Giáp Ngọ 1 tháng, những cuộc “săn” đất giáp mặt đường quốc lộ, thậm chí đường lớn trong các xã khiến nhiều vị trí đất ở các vùng quê còn đắt hơn cả vùng ngoại ô thành phố trực thuộc tỉnh. Tuy nhiên, qua Rằm tháng Giêng, giá đất quê đã bất ngờ rớt thảm với nhan nhản người bán, nhưng rất ít kẻ mua.
Đất quê được giao bán nhộn nhịp sau Tết ở 2 tỉnh Nghệ An và Thanh Hóa, những địa phương có nhiều người dân đi xuất khẩu lao động… Đơn cử, đất ven Quốc lộ 47, đoạn từ chợ huyện Đông Sơn lên sân bay Sao Vàng (Thanh Hóa) trước Tết có giá từ 3 - 10 triệu đồng/m2, thì sau Tết, chỉ được giao bán với giá 1,5 - 7 triệu đồng/m2.
“Sau 4 năm lăn lộn làm ăn ở Đắck Lắck, tôi giành dụm mua được căn nhà 750 triệu đồng gần chợ huyện. Tính để năm nay về quê làm ăn, nhưng nhìn đi, nhìn lại, làm ăn ở quê không dễ, nên phải trở lại Đắck Lắck. Để có tiền chung với anh em mua mấy héc-ta cà phê, tôi buộc bán “đổ” căn nhà với giá 390 triệu đồng. Lỗ đau, nhưng biết làm sao được…”, anh Hồng, một người dân ở huyện Đông Sơn tâm sự. Tâm lý muốn về quê sinh sống và phải có “mảnh đất cắm dùi” ở quê của nhiều người đi làm ăn xa khiến những mảnh đất có “vị trí đẹp” ở các xã, huyện bị đẩy giá lên cao, nhất là những tháng giáp Tết. Tuy nhiên, ở những vùng quê, nguồn tài chính của người dân không nhiều để có thể kéo dài cơn sốt đất như ở các thành phố lớn. Ngoài ra, vì nhiều lý do, nên số người muốn bán nhà, đất ở các vùng quê tăng lên sau Tết.
Ông Nghĩa phân tích, câu chuyện hạ giá xuống để những người có thu nhập thấp hơn có thể tiếp cận được nhà ở chỉ là một phần rất nhỏ của tảng băng. Điểm tích cực là bài toán giảm giá làm cho doanh nghiệp nhận ra họ không được phép quá tham lam, không được đòi hỏi mức lợi nhuận ngất ngưởng. Song nếu cuộc mặc cả về giá càng gay gắt thì biến thành giảm giá cơ học. Đây kiểu giảm giá đến mức làm sao tất cả những người nghèo, thu nhập thấp đều có thể mua được nhà. "Nếu điều này xảy thì bất động sản không còn phát triển theo quy luật thị trường mà là kiểu bao cấp về nhà ở", ông nói.
Theo ông Nghĩa, cấu trúc thu nhập của người Việt Nam ở mức dưới 15 triệu đồng một người một tháng chiếm 80% dân số. Đối với bất động sản thu nhập trung bình của một người phải từ 15 triệu đồng một tháng trở lên mới có khả năng mua nhà. Bài toán được tính là trừ tối thiểu 5 triệu chi phí tiêu dùng còn dư ra 10 triệu đồng một tháng. Nếu doanh nghiệp cố gắng giảm giá nhà xuống mức 8 triệu đồng mỗi m2 thì có thể tiếp cận được thêm nhóm người có thu nhập thấp hơn (10-12 triệu đồng một tháng) nhưng ở nhóm này chi tiêu trong cuộc sống đã “ngốn” hết 50% túi tiền của họ. Trường hợp doanh nghiệp tiếp tục giảm giá thêm, xuống còn 6 triệu đồng một tháng, bằng chi phí xây dựng thì chủ đầu tư không còn cơ hội sinh tồn vì không có lãi, thậm chí lỗ nặng.
